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厦门一对夫妻闹离婚引出“借名买房”案

时间:2019-01-22 15:51:13

  “借名买房”,房子差点“飞”了!近日,厦门中院发布了一起因夫妻离婚引发的“借名买房”案件。

  据悉,姐夫陈先生之前借用小舅子小刘的名义在厦门买了一套房子。不料,后来小刘与妻子闹离婚,结果因此引发一场官司,险些导致出资购房的陈先生“房财两空”。

  刘太太不认可“借名买房”的说法,就将出资购房的姐夫陈先生等人都告上法庭。刘太太起诉说,这套房子登记在丈夫名下,就是夫妻共同财产,应该有她的一半。但刘太太的丈夫和被告陈先生等人却都说,这是“借名买房”,虽然房子曾经登记在小刘名下,但实际出钱购房的是陈先生。

  对此,律师提醒说,“借名买房”暗藏“赔了房子又折钱”的风险,一旦遭遇法律纠纷,买房人很可能无法用法律手段来维权。因此,不要存有规避政策、钻法律漏洞的侥幸心理,应当尽量避免使用他人名义购房。

  夫妻闹离婚,引出一起“借名买房”案

  据悉,原告刘太太今年30多岁,丈夫小刘比她大四岁,两人结婚已经十多年了。这一次,因双方闹离婚,引发了一起“借名买房”的官司,而出资购房的是小刘的二姐夫陈先生。

  原来,早在2010年3月,小刘与开发商就本案讼争房产签订了一份《商品房买卖合同》,并办理了银行按揭贷款手续。据被告陈先生说,这套房子其实是他出钱购买的,只是他借用了小刘的名字购房,并登记在小刘名下。

  2012年1月30日,刘太太与小刘出具一份公证《委托书》,委托陈先生代为办理前述房产相关事宜(包括受托人有权出售讼争房产、受托人有转委托权等)。

  当日,小刘作为出售方(甲方)与作为购买方(乙方)的陈先生签订一份《房产预约买卖协议书》,约定甲方小刘同意将其已购讼争房产以总价共计77万多元转让给乙方。在上述《房产预约买卖协议书》甲方栏上,刘太太与小刘均有签字。

  2014年12月10日,小刘取得讼争房产权属证书。随后,陈先生签署一份公证《委托书》,委托妻子代为处分前述房产。

  2015年4月13日,小刘作为出售人(卖方)与作为买受人(买方)的刘大姐就本案讼争房产签订一份《存量房买卖合同》,约定房产成交价785000元。刘二姐作为小刘的代理人在上述合同上签字。最终,讼争房产登记到小刘的大姐名下。

  不料,就在小刘、陈先生和刘大姐之间进行房产转让期间,小刘家“后院起火”,他和妻子打起了离婚官司!

  当时,南安市人民法院立案受理了刘太太与小刘离婚纠纷一案。尽管法院一审判决不准离婚,但刘太太还是认为丈夫转让给大姐的房子属于“夫妻共同财产”。

  焦点争议讼争房产,究竟应该归谁所有?

  近日,刘太太为此将刘大姐、刘二姐和二姐夫陈先生一并告上法庭。其丈夫小刘也被列为“案件第三人”。

  刘太太起诉认为,丈夫小刘与陈先生、刘二姐恶意串通,以超低价格转让上述房产,损害原告利益。

  因此,刘太太起诉要求法院判决确认刘二姐代理二姐夫与刘大姐于2015年4月13日签订的《存量房买卖合同》无效,同时,她还起诉要求刘大姐归还房屋,并配合将房屋产权变更恢复至小刘名下。

  刘太太还说,这套房子的评估价是180万多元,但丈夫转让给其大姐的成交价却只有78万多元,这明显是“恶意串通”以超低价格转让房产。

  经审理,思明法院作出一审判决,认定讼争合同无效。

  但是,一审判决后,被告不服,又上诉到厦门中院。上诉人刘大姐、陈先生、刘二姐共同上诉请求:撤销一审判决,改判驳回刘太太的诉求。

  他们上诉称,买受人刘大姐在上诉人陈先生、刘二姐夫妇出具经刘太太亲署的公证《委托书》的情况下,按照市政府指导价(完税价)支付交易对价,并实际取得诉争房屋的所有权,依法取得了诉争房屋的所有权,双方签订的《存量房买卖合同》合法有效,双方并非恶意串通。

  小刘向二审法官陈述说,他同意上诉人的上诉意见,本案讼争房产转让并非恶意串通。

  二审审理期间,上诉人还向法官提交了新的证据,证明陈先生曾不间断转账给小刘用于购买讼争房产的事实。另外,上诉人还提交了录音和短信等证据,证明案涉房屋系陈先生、刘二姐所有,小刘仅系挂名所有权人,刘太太对此是知晓并确认的。

  终审判决“借名买房”,是“代持”并非“共有”

  近日,厦门中院作出终审判决,认为因二审中出现新证据,所以变更原一审判决的认定,应当予以改判。因此,终审判决驳回原告刘太太请求确认合同无效的诉讼请求。

  终审判决认为,首先,根据小刘提供的其与刘太太的通话录音、短信记录等证据看,刘太太亲自在通话中确认讼争房产属于陈先生、刘二姐所有。

  其次,刘太太与小刘共同出具一份公证委托书,委托陈先生代为办理前述房产相关事宜。同时,刘太太亦在《房产预约买卖协议书》中签字出卖讼争房产,表明其已经将讼争房产的处分权利转让给陈先生。

  再次,根据第三人小刘的银行资金明细,也可以进一步证明讼争房产系由陈先生、刘二姐夫妻出资购买,包括首付款的支付及银行按揭款的偿还等。

  刘太太所提交的证据无法证明是她与丈夫小刘实际出资购买讼争房产,而且,刘太太关于其没有仔细看公证材料就签字等辩解,明显不符合常理。

  所以,终审认为,根据证据高度盖然性,本案相关证据之间相互印证,形成完整证据链,可以印证陈先生等人关于借用小刘名义买房的主张。

  因讼争房产仅是刘太太与小刘“代持”,而非其夫妻共同财产,刘二姐代理小刘出售给刘大姐,并非损害刘太太利益,因此,刘太太主张合同无效,缺乏事实和法律依据,应予以驳回。

  律师提醒

  借名买房“三大风险”!

  借名买房的行为存在三大风险:第一,一旦买卖双方发生纠纷,法院查明属于以借名买房的方式来规避国家政策的,一般不会判决继续履行房屋买卖合同。第二,如果登记产权人陷入债务纠纷,债权人申请保全,房屋可能作为登记人的财产被法院拍卖。最后,如果登记产权人将房屋转让给“善意第三人”,借名人的房子可能要不回来。

  延伸阅读:

  借名购房合同被确认无效。

  在借名购房合同效力的认定问题上,保障性住房和普通商品房的结果截然不同。2010年12月北京市高级人民法院印发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第15条、第16条分别针对普通商品房和保障性住房的借名购房合同的明确了处理原则。根据该两条规定,针对普通商品房签订的借名购房协议有效,而购买经济适用住房等保障性住房的借名购房协议,因为违反相关政策、法规的规定,侵害其他广大符合购房资格的购房人的利益,一般认定为无效。

  在司法实践中,针对经济适用房的借名购房合同,法院会进行更为细致的审查与区分,满足下列条件的借名购房合同可以认定为有效:

  (1)借名购买的经济适用房的原购房合同是在2008年4月11日之前签订的;(2)当事人明确约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记,或在一审法庭辩论终结前已经具备上市交易条件;(3)登记人并非通过摇号取得购房资格的。此类借名购房合同因不具有对社会公共利益的损害,从而可以得到法院的认可。